les réponses aux questions les plus fréquemment posées
Les réponses indiquées ici n’ont qu’un but informatif.
Les informations purement juridiques ne remplacent pas le conseil auprès d’un avocat spécialisé.
En conséquence aucune responsabilité, de quelque nature que ce soit, ne saurait être engagée sur le contenu, l'utilisation ou l'interprétation des informations présentées.
- Une A.S.L. pour quoi faire ?
- Pourquoi faut-il payer une cotisation annuelle ?
- Comment s’applique aujourd’hui le document de 85 pages intitulé « Cahier de Charges et Association Syndicale Les Cottages du Verger à Montmagny Viez »
- Problèmes de voisinage ou non respect du Cahier des Charges : comment réagir ?
- Bruits de voisinage et bruit des jeux d’enfants.
- Des herbes envahissent le trottoir devant chez moi, qui va les retirer ?
- La bordure du trottoir devant chez moi est détruite, qui dois-je contacter ?
- Le soir, alors qu’il fait nuit, les allées des Myosotis et des Iris sont dans le noir alors que l’éclairage est déjà allumé rue d’Epinay et rue Achille Viez, qui dois-je contacter ?
- Que faire pour sécuriser la sortie des voitures de l’allée des Iris sur la rue Achille Viez ?
- Pourquoi garde-t-on cette antenne collective de télévision ?
- Pourquoi n’y a-t-il pas d’éclairage public au début de l’allée des Myosotis ?
Nota : Une A.S.L. n’est pas un syndic de copropriétés, les 150 articles et sous-articles de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas à nous, les textes réglementaires d’une A.S.L. sont peu nombreux et ce sont les tribunaux de cassation qui ont forgés des règles de fonctionnement, c'est pourquoi les réponses font aussi référence à des arrêts de la Cour de Cassation.
1. Une A.S.L. pourquoi faire ?
Voir la page une ASL ? De quoi s'agit-il ? sur les ASL en général
Et la page Fonctionnement de notre A.S.L. pour notre A.S.L.
2. Pourquoi faut-il payer une cotisation annuelle ?
Le budget de l’A.S.L. et donc les cotisations annuelles correspondent aux frais de gestion des parties communes et des équipements communs (particulièrement l’antenne TV, ses boites de répartition et ses réamplificateurs mais aussi les espaces verts communs)
Rappelons que depuis 10 ans, le montant annuel de ces cotisations a nettement baissé (100€ en 2013, 80€ en 2014, 2015 et 2016, 75€ en 2017, 70€ en 2018, 60€ en 2019, 30€ en 2020 et 2021, 12€ en 2022 et en 2023) mais certaines dépenses importantes comme la remise à neuf de l’antenne TNT et de son système de répartition et de ré-amplification ainsi que l’élagage des arbres pourront dans l’avenir nécessiter de relever leur montant si cela s’avèrerait nécessaire.
3. Comment s’applique aujourd’hui le document de 85 pages rédigé en 1988 par le lotisseur intitulé « Cahier de Charges et Association Syndicale Les Cottages du Verger à Montmagny-Viez » ?
Le document de 85 pages intitulé « Cahier de Charges et Association Syndicale Les Cottages du Verger à Montmagny Viez » de notre lotissement est un document hybride contenant plusieurs parties distinctes :
- • Pages 1 et 2 : Objet et champ d’application
- • Pages 3 à 20 : Origine de Propriété
- • Pages 20 à 60 : c’est le « Règlement du lotissement », c'est-à-dire l’ensemble des règles opposables aux autorisations d’urbanisme (Ex: diverses contraintes d’urbanisme : utilisation des sols, implantation des bâtiments, destination, nature et architecture des maisons, assainissement, aménagement des abords des maisons, etc….)
C’est un document administratif puisque validé par l’Administration lors de l’obtention du permis d’aménager. - • Pages 60 à 70 : c’est le « Cahier des Charges », document contractuel opposable uniquement aux colotis entre eux qui fixe les droits et l’obligation de chacun, ainsi que les règles de vie de la communauté.
Il contribue donc au maintien de relations apaisées entre les copropriétaires d’un lotissement
C’est un document de droit privé. - • Pages 71 à 85 : Les statuts de l’Association Syndicale
Il s’agit là des anciens statuts qui ont été modifiés lors de l’A.G. du 17 février 2016 pour les mettre en conformité avec l’ordonnance N° 2004-362 du 1 juillet 2004 et le décret N° 2006-504 du 3 mai 2006.
Le nouveau texte (11 pages) a été enregistré le 5 avril 2016 à la sous préfecture de Sarcelles et annoncé dans le Journal Officiel du 23 avril 2016.
Tous ces textes ont-ils aujourd’hui la même validité ?
Il convient de dissocier au sein de ce document, le « règlement du lotissement » du « cahier des charges du lotissement », qui n’ont pas suivi le même parcours juridique, ces dernières années.
Le règlement du lotissement, est un document qui n’a pas vocation à régir les relations entre propriétaires mais plutôt à compléter les règles d’urbanismes déjà en vigueur sur la commune, en les rendant souvent plus contraignants dans le périmètre du lotissement.
Ce document s’imposait à l’ensemble des colotis étant à rappeler, que sa validité cesse de s’appliquer 10 ans après la délivrance de l’autorisation de lotir. (en application de la Loi n° 86-13 du 6 janvier 1986, art. 8, voir Jorf page 331 )
Des dérogations étaient possibles et permettaient de solliciter le maintien du règlement, passé ce délai de 10 ans mais la loi ALUR du 24 mars 2014 a supprimé l’opposabilité du règlement, en abrogeant l’article L315-2-1du Code de l'urbanisme.
Dans notre lotissement, cette dérogation n’avait pas été demandée de sorte que l’ensemble des règlements (pages 20 à 60) sont devenus caduques, situation confirmée par l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme modifié par la LOI ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 47, notre lotissement étant couvert par un plan local d’urbanisme.
Quelle est la force juridique du cahier des charges ?
Le sort juridique du cahier des charges n’est pas du tout le même puisqu’il convient de rappeler que le cahier des charges est quant à lui un document de nature contractuelle et d’ordre privé.
Il s’agit d’un document rédigé par le lotisseur lui-même et à la différence du règlement, le cahier des charges définit les droits et les obligations de chacun dans un esprit de « bon vivre ensemble », de telle sorte que les règles et les servitudes qu’il contient sont destinées à régir les relations entre les propriétaires.
Ni le Code de l’urbanisme, ni le Code civil, ne prévoient une limite dans la durée de vie du cahier des charges, il en découle que celui-ci produit ses effets au-delà de 10 ans, a une portée contractuelle entre les colotis et reste opposable entre eux. La Cour de cassation, dans ses jurisprudences, a toujours rappelé le principe suivant lequel, un cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Dès lors, tout coloti qui se sent lésé par une extension ou une construction d’un autre coloti effectuée en violation des règles du cahier des charges du lotissement, est alors en mesure d’engager une action sur la base d’une responsabilité contractuelle.
Quelle sanction en cas de violation du cahier des charges ?
Jusqu’alors la jurisprudence ordonnait, en cas de violation du cahier des charges, et de manière parfaitement automatique, la remise en état et la destruction de l’édifice litigieux, ce qui pouvait être lourd de conséquences.
Voir par exemple : : Cass.3° civ. n°15-10566 du 21 janvier 2016 (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031899535/ )
et les exemples cités par ce site internet : https://www.kovalex.fr/actualites/point-sur-lopposabilite-du-cahier-des-charges-dun-lotissement/
Pour autant deux nouvelles jurisprudences du 13 juillet 2022 : n°21-16407 : https://www.courdecassation.fr/decision/62ce610e9a20ce9fcf1266c7 ; et n°21-16408 : https://www.courdecassation.fr/decision/62ce61109a20ce9fcf1266c9 ) changent la donne.
La Cour de cassation procède par revirement, et met fin à l’idée même d’une destruction « automatique » en intégrant, dans son raisonnement, la notion de disproportion.
Dans cette affaire, l’allocation de dommages-intérêts apparaît alors comme l’unique sanction.
Si cet infléchissement de la jurisprudence est inédit en matière de violation d’un cahier des charges de lotissement, il semble s’inscrire dans le prolongement d’autres décisions rendues par la Haute Juridiction en matière de droit de la construction, qui ont introduit un contrôle de la proportionnalité de la sanction.
En résumé, avant 2022, on pouvait écrire que tout coloti peut demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier un grief ou à démontrer un préjudice mais si ce revirement de la Cour de cassation se confirme dans l’avenir, le coloti devra apporter une preuve tangible de l’atteinte à ses intérêts.
Pour approfondir le sujet : quatre articles disponibles sur Internet :
Cahier des charges d’un lotissement, de la Loi ALUR à la Loi ELAN
Rédigé le 20 avril 2019 par Maître Laurent LATAPIE
https://www.laurent-latapie-avocat.fr/cahier-des-charges-dun-lotissement-de-la-loi-alur-a-la-loi-elan/
Clauses de cahier des charges dans un règlement de lotissement, quelle opposabilité?
Rédigé le 9 aout 2022 par Maître Laurent LATAPIE
https://www.laurent-latapie-avocat.fr/clauses-de-cahier-des-charges-dans-un-reglement-de-lotissement-quelle-opposabilite/
Violation du cahier des charges d’un lotissement, quelle sanction? Démolition ou « simple » indemnisation?
Rédigé le 14 septembre 2022 par Maître Laurent LATAPIE
https://www.laurent-latapie-avocat.fr/violation-du-cahier-des-charges-dun-lotissement-quelle-sanction-demolition-ou-simple-indemnisation/
Cahier des charges de lotissement : deux arrêts importants
Rédigé le 16 janvier 2023 par Maître Jérôme NALET:
https://aslinfoblog.wordpress.com/2023/01/16/cahier-des-charges-de-lotissement-deux-arrets-importants/
4. Problèmes de voisinage ou non respect du Cahier des Charges : comment réagir ?
En cas de problèmes de voisinage dans votre lotissement, nous vous conseillons de réagir en plusieurs étapes :
• Consulter les règlements applicables dans votre lotissement :
- Le cahier des charges du lotissement, rédigé par le lotisseur
- Les règles d’urbanisme de la commune : P.L.U., C.O.S.
Le cas qui vous préoccupe est-il abordé et vous donne-t-il raison ?
• Signalez le problème à votre voisin afin de tenter une résolution du problème à l’amiable
• Rassemblez des preuves et prenez contact avec le Comité Syndical (1) et les services de l’urbanisme (2)
• Tentez une conciliation si le problème n’est toujours pas résolu.
voir https://www.justice.fr/resolution-amiable-litige et https://www.villedemontmagny.fr/Vie-quotidienne/Les-permanences
• En dernier recours, faites appel à un avocat et saisissez le tribunal pour faire entendre vos droits. (3)
(1) : le Comité Syndical étudiera votre problème au regard du Cahier des Charges et prendra contact si nécessaire avec votre voisin.
(2) : à la Mairie de Montmagny.
(3) : L’A.S.L. n’est pas habilité à agir en justice pour la défense d’un point qui n’est pas rattaché à son objet (défini par l’article 3 de ses statuts).
Voir par exemple : Cour de Cassation, chambre civile 3, pourvoi N°10-13782 du 11 mai 2011 https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024172025 où la Cour déclare irrecevable la demande de l’ASL qui devra être reformulée et justifiée par chacun des propriétaires concernés annulant ainsi plus de dix années de procédures judiciaires.
Voir aussi : Conseil d’Etat, 1&6° sous sections réunies, 1 avril 2010, n°331380 : https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000022057666
où la Cour juge irrecevable la demande de l’ASL à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme n’affectant pas les parties communes du lotissement.
De même, un coloti ne peut agir en justice au nom d'une ASL : Cass 3°civ. 23 janvier 2020 n°19-11863: https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000041490553
5. Bruits de voisinage et bruit des jeux d’enfants.
La prévention des bruits de voisinage est placée sous la responsabilité du maire.
Le maire peut avoir un rôle de médiateur : une rencontre avec les plaignants et les fauteurs de troubles, soit ensemble, soit de manière individuelle, permet parfois de trouver un terrain d’entente entre les deux parties.
Les engagements pris de part et d’autre pourront alors être consignés par écrit.
Le maire peut aussi saisir le conciliateur de justice (auprès du tribunal d’instance) qui essayera d’orienter les parties vers un accord.
La conciliation ne peut-être envisagée que si la situation problématique est récente et que les relations entre les deux parties sont restées cordiales.
Les conciliateurs de justice ne prennent aucune décision de justice et ne sont pas chargés de l’application d’une réglementation. Leur intervention est gratuite.
Voir ce guide de 40 pages : https://sante.gouv.fr/IMG/pdf/guid06.pdf et
L’ Arrêté préfectoral 2009-297 du 28 avril 2009 concernant les bruits de voisinage
Bruit des jeux d’enfants
Les plaintes liées aux nuisances sonores sont souvent délicates de par leur aspect psychologique et la subjectivité de la sensation de gêne. Il convient donc de bien examiner le contexte, les différences de culture et de faire comprendre à toutes les parties qu’il est nécessaire que chacun soit tolérant et respecte son voisinage.
La jurisprudence est tolérante avec les enfants, considérant que quand le bruit est lié à des activités "normales" eu égard au contexte, il n'y a rien de répréhensible.
Par exemple un toboggan dans un appartement a été jugé "trouble anormal du voisinage", mais des bruits plus "habituels" comme des galopades occasionnelles sont tolérées.
La jurisprudence autour des nuisances de voisinage les range en deux catégories : les troubles "anormaux" et "normaux".
Le juge, au cas par cas, examine si le bruit est trouble normal lié à la vie en collectivité que tout un chacun doit supporter avec patience, ou une nuisance qu'il faut faire cesser.
La jurisprudence a tendance à être indulgente avec les enfants et leurs jeux.
Si vous estimez que vous subissez des nuisances au-delà du tolérable il va falloir saisir non pas l’A.S.L. mais la justice.
6. Des herbes envahissent le trottoir devant chez moi, qui va les retirer ?
L’article 20 du Cahier des Charges du lotissement est sans équivoque sur ce sujet :
- Chaque propriétaire devra constamment tenir sa façade, son trottoir, et la chaussée de la rue en face de son lot en bon état de propreté et d'entretien, notamment en procédant à la tonte des parties engazonnées.
Il devra enlever les herbes qui pourraient pousser sur le trottoir et dans le caniveau et faire procéder lui-même, à ses frais, à l'enlèvement des boues, détritus, neiges et verglas pouvant se trouver dans la partie de rue bordant sa ou ses façades, sans pouvoir faire sur cette partie aucun dépôt d'ordures ou de matériaux et n'y rien laisser séjourner.
Si vous estimez que le Cahier des Charges ne s’applique pas car les voiries ont été transférés en 1995 dans le Domaine Public Communal de Montmagny et que selon l’article L141-8 du Code de la voirie routière, les communes sont tenues de prendre en charge les dépenses d’entretien des voies communales. Cette obligation s’appliquant également aux trottoirs, qui font partie des dépendances de la voie, comme l’a confirmé le ministère de l’Intérieur dans une réponse publiée au Journal officiel du Sénat le 19 mai 2016.
S’ajoute à ce texte une décision du Conseil d’État, rendu le 15 octobre 1980, qui confirme la possibilité pour le maire d’imposer le nettoyage des trottoirs à ses administrés. « La jurisprudence administrative a reconnu au maire la possibilité de prescrire par arrêté aux riverains de procéder au nettoiement du trottoir situé devant leur habitation », écrit le ministère de l’Intérieur.
Et c’est le cas à Montmagny où quelque soit le cas, lotissement ou non, Le maire a imposé le désherbage des trottoirs aux riverains par arrêté municipal.
7. La bordure du trottoir devant chez moi est détruite, qui dois-je contacter ?
Les services techniques de la mairie (
Vous pouvez aussi utiliser les services du site https://tell-my-city.com/ mais le mail envoyé directement aux services municipaux est probablement plus rapide.
8. Le soir, alors qu’il fait nuit, les allées des Myosotis et des Iris sont dans le noir alors que l’éclairage est déjà allumé rue d’Epinay et rue Achille Viez, qui dois-je contacter ?
Les services techniques de la mairie (
La ville de Montmagny a donc pris en charge la gestion de l’éclairage public du lotissement.
9. Que faire pour sécuriser la sortie des voitures de l’allée des Iris sur la rue Achille Viez ?
L’allée des Iris est une voie publique selon l’article L111-2 du Code de la Voirie Routière, la priorité à droite au titre de l’article R415-9 du Code de la route s’applique.
Cependant, bien qu’elle soit publique, l’intersection de cette voie est marquée par une bordure de trottoir rabaissée qui est une caractéristique fréquemment présente sur les voies privées.
Il en résulte une confusion et un refus de priorité quasi systématique de la part des véhicules circulant rue Achille Viez.
Donc, même si pensez que la loi est de votre coté, la prudence est de vous considérer non prioritaire à cette intersection.
Nous sommes là dans le domaine public communal et seule la mairie de Montmagny peut intervenir.
10. Pourquoi garde-t-on cette antenne collective de télévision ?
Cette antenne est un bien commun que doit gérer et entretenir l’A.S.L. tant que celle-ci ne sera pas dissoute.
Rappelons les résultats de l’enquête fibre / télévision menée en 2022 :
21 propriétaires sur 42 ont répondus :
9 sont chez Orange, 7 sont chez Bouygues, 6 sont chez SFR
2 sont en ADSL
Pour l’utilisation de la télévision numérique terrestre (TNT)
12 l’utilisent, 5 ne l’utilisent pas et 4 n’ont pas donné de réponse.
Ceci montre que l’antenne de télévision est toujours utilisée d’où la nécessité de conserver un fond de roulement conséquent de 8000 à 9000 euros pour faire face à des dépenses importantes comme la remise à neuf de l’antenne TNT et de son système de répartition et de ré-amplification.
11. Pourquoi n’y a-t-il pas d’éclairage public au début de l’allée des Myosotis ?
Le lundi 19 juillet 2021, le camion de collecte des déchets végétaux a malencontreusement renversé le lampadaire du lotissement situé face au 1 allée des Myosotis.
La Mairie qui est gestionnaire de l’éclairage public du lotissement a prévu de modifier en LED tout l’éclairage public de Montmagny mais ceci prendra plusieurs années !
Et manifestement, l’allée des Myosotis n’est pas une priorité.