une ASL ? De quoi s'agit-il ?

Dans le cas d'un lotissement, le lotisseur a obligation(*) de créer une association syndicale de propriétaires dite "Association Syndicale Libre" qui se forme par le consentement unanime des propriétaires intéressés.

(*) Les articles R 315-6 et R 315-7 du code de l'urbanisme rendent sa constitution obligatoire en présence d'équipements communs et de plus de 5 lots sauf engagement de rétrocession à la commune de la totalité de ces équipements par le lotisseur.

Les A.S.L. étaient soumises à la loi du 21 juin 1865, la loi du 5 août 1911 et le décret du 18 décembre 1927 modifié.
Ces textes ont été abrogés et remplacés par l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006.

Nota : Cette page est très générale sur les ASL, L'organisation et le fonctionnement de notre ASL n'est pas traité ici, voir la page Organisation et fonctionnement 

Rappel sur la différence entre Syndicat de copropriété et Association syndicale libre

Une copropriété est un immeuble ou un ensemble immobilier construit sur un sol commun.
Chaque copropriétaire possède un ou plusieurs lot(s) partie privative et un droit indivis sur les parties communes.
L'organisation collective est régie par une loi spécifique (loi du 10 juillet 1965 et textes subséquents) dont la plupart des dispositions sont d'ordre public.
C'est un cadre rigide avec des textes précis et contraignants.
Un règlement de copropriété définit les droits et devoirs des copropriétaires, l'organisation de la copropriété et le recouvrement des charges.

Une A.S.L. est une association constituée de propriétaires de parcelles sur lesquelles chaque propriétaire a construit sa maison ou son immeuble.
L'organisation collective est régie par des statuts.
Chaque propriétaire de parcelle est maitre de son bien. Il jouit, dans les conditions fixées par les statuts, des équipements et réseaux de l'association.

En copropriété horizontale ou verticale les copropriétaires détiennent des tantièmes de copropriété dans les parties communes.
Ce n'est pas le cas en matière de lotissement où l'A.S.L. (personne morale) est seule propriétaire des communs.
Les colotis(*) ne sont pas copropriétaires des communs.

(*) Pour la Copropriété : on parle de Copropriétaire (propriété "collective" du sol) alors que
pour le Lotissement, on doit parler de coloti (propriété "individuelle" du sol).

Comment naît une ASL ?

Comme l'énonce l'article 7 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,
"Les associations syndicales libres se forment par le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit".
Cet écrit, s'il n'est pas donné dans l'acte constitutif de l'association, peut résulter d'un acte spécial authentique.
Mais l'ASL n'a pas d'existence propre tant que le consentement unanime de tous les propriétaires n'a pas été recueilli par écrit.
L'écrit ainsi exigé ne prend que très rarement la forme d'un document unique sur lequel apparaîtraient le nom de chaque propriétaire et son accord pour accepter de faire partie de l'association syndicale et, par voie de conséquence, en reconnaître l'existence.
En pratique, cet accord est donné implicitement par le biais de la signature, par le futur propriétaire, de l'acte d'achat de son pavillon, lequel fait référence à l'ASL et à l'obligation de respecter ses statuts et son cahier des charges.
La jurisprudence valide ce type de procédé.  (Cass, civ 3ème- 28 novembre 1972 ; confirmé par Cass, civ 3ème - 1er juillet 1980 - 18 décembre 1991 - 28 avril 1993) .

La qualité de membre de l'ASL se transmettant de fait avec l'acquisition de l'immeuble, l'acquéreur ne peut s'y opposer, même si le vendeur ne l'en a pas informé.
Dans cette hypothèse, l'acquéreur peut seulement agir contre le vendeur pour défaut d'information, mais pas contre l'ASL.

Toute vente ou achat d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'ASL est notifié à l'ASL par le notaire qui en fait le constat.
Le futur propriétaire est également informé de l'existence de l'ASL par le vendeur qui doit aussi lui faire part des servitudes découlant éventuellement de cette inclusion ; de même, le locataire d'un immeuble du périmètre doit être informé de cette inclusion ainsi que, le cas échéant, des servitudes en découlant.

Les ASL peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues (articles 8, 15 et 43 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004).

ASL, ASA ou ASCO ?

La page Wikipedia consacrée aux associations syndicales présente de manière succinte ces trois formes d'associations syndicales de propriétaires.

Les missions d'une ASL

L'objet principal de l'ASL répond à un intérêt général concernant son périmètre syndical.
N'agissant pas en vertu d'un mandat donné par une personne publique, ces travaux restent donc bien dans le domaine du privé.
Ces initiatives privées sont par exemple l'entretien et la préservation du patrimoine constitué par les espaces verts, la voirie ou diverses réalisations concourant à l'organisation de la résidence.
Toutes ces initiatives sont prises dans un seul but : mettre en valeur les propriétés regroupées au sein de l'ASL.

Les garanties financières et les règles comptables de l'ASL

Outre les procédures d'obligation de paiement de droit commun (commandement de payer, etc.), l'article 6 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 indique que les créances de toute nature d'une ASL à l'encontre de l'un de ses membres défaillant peuvent être garanties par une hypothèque légale sur le ou les immeubles de ce membre compris dans le périmètre syndical.
Les conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues aux trois premiers alinéas de l'article 19 de la Loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété.
Aucun critère légal n'existe pour la répartition des charges dont les bases sont fixées par les statuts.
Le juge ne peut pas non plus modifier la répartition décidée par les adhérents de l'ASL.
En général, les règles de répartition sont fonction de la taille de la propriété du membre ou encore de l'intérêt particulier d'un ou plusieurs membres pour un équipement collectif.
L'assemblée générale statuant à la majorité peut modifier les statuts pour créer des charges nouvelles ou les augmenter.
Cependant, la modification en résultant qui alourdirait les charges d'un membre ne peut être décidée sans son accord.

Lors de la vente d'un bien situé dans le périmètre de l'ASL, l'article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés s'applique : toute vente doit être signalée à l'ASL par le notaire, par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours suivant la date du transfert de propriété.
L'ASL peut alors faire opposition dans les conditions prévues à cet article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.
L'acte d'opposition, établit par huissier de justice, doit préciser le montant des sommes dues et le motif de la dette.
Les litiges entre une ASL et un ou plusieurs de ses membres sont tranchés par le tribunal de grande instance.
Les nouvelles règles comptables des syndicats de copropriété fixées par le décret du 14 mars 2005 ne s'appliquent pas aux ASL, qui ne sont pas dans l'obligation de tenir une comptabilité d'engagement.
Ainsi, une ASL peut légitimement continuer à pratiquer une comptabilité de trésorerie.
Cependant, ses statuts peuvent prévoir qu'elle applique les nouvelles règles comptables.

Quelles sont les responsabilités au sein d’une ASL ?

Les membres du comité syndical sont responsables envers l’ASL selon les règles régissant le mandat.
En conséquence, ils sont responsables de leur faute de gestion ayant entraîné un préjudice soit à un des membres de l’ASL soit à l’ASL ; mais cette responsabilité est appliquée moins rigoureusement compte tenu de la gratuité de ce mandat.
Ils ne sont pas garants de l’exécution de tous les engagements mais doivent employer tous leurs moyens pour les faire réaliser.
Envers les tiers, c’est l’ASL qui est responsable et non ses représentants, sauf si ces derniers sont sortis de leurs attributions ou ont commis une faute particulièrement grave.
Les créances de l’ASL à l’encontre de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur leurs immeubles compris dans le périmètre.
Comme toute personne morale de droit privé, l’ASL est susceptible d’être soumise aux procédures de redressement judiciaire ou liquidation des biens : cependant la contribution des dirigeants au passif social en cas de faute de gestion ne semble pas devoir leur être appliquée car cette sanction ne concerne que les dirigeants d’organismes ayant une activité économique.