Notre lotissement est situé dans la zone UK d’habitat mixte collectif et individuel du plan Plan Local d' Urbanisme de Montmagny
Il convient aussi de tenir compte de la décison jurisprudentielle constante rappelée le 13 octobre 2016 par la Cour de cassation - Chambre civile 3, N° de pourvoi : 15-23674 en ces termes :
« attendu que les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ayant exactement retenu que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d'urbanisme en vigueur, la cour d'appel (…) en a déduit à bon droit que tout coloti pouvait demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice et a légalement justifié sa décision de ce chef. »
source : Legifrance
voir aussi : Arrêt n°766 du 12 juillet 2018 de la Cour de cassation ; Le cahier des charges d’un lotissement reste encore vivant, même après la loi ALUR.
Cette zone UK est un secteur d’habitation groupée et dense correspondant aux urbanisations sous la forme d’habitations individuelles réalisées sous la forme d’opérations d’ensemble (lotissement ou habitat groupé) depuis le début des années80.
Ce sont des ensembles homogènes composés de formes urbaines constituées, qui ne présentent que très peu de capacités d’évolution.
L’espace est pratiquement totalement occupé et les extensions de construction devront être limitées (aménagement de combles, surélévation, abris de jardin).
L’aspect des constructions devra est maintenu pour garder une homogénéité, notamment l’aspect des clôtures pour assurer une harmonie des quartiers.
Les clôtures doivent y conserver leurs caractéristiques d’origine.
En cas de remplacement ou de création, elles devront être réalisées en utilisant les mêmes caractéristiques que celles environnantes.
Les clôtures sur rue participent fortement à la qualité des espaces urbains; à ce titre, leur traitement, le choix des matériaux, les couleurs doivent faire l’objet d’une attention particulière.
L’utilisation de plaques de béton, de claustras, de lisses en PVC, de fils de fer barbelés est interdite pour les clôtures de toute nature quelle que soit leur localisation pour assurer un aspect de qualité.
Les deux faces des clôtures réalisées en maçonnerie doivent recevoir un parement de finition.
Articles applicables à la zone UK (selon le Plan Local d’Urbanisme de Montmagny)
Certaines règles sont spécifiques pour les ouvrages techniques ou pour les équipements d’intérêt général.
La justification de ces règles particulières n’est pas exposée systématiquement dans le tableau ci-après.
D’une manière générale, ces règles permettent la construction ou l’aménagement d’équipements publics qui ont des besoins souvent très différents des autres occupations des sols autorisées.
Le tableau suivant permet de comparer les règles du PLU (ligne « Règles ») avec celles du POS de 1995 (ligne « Évolution par rapport au POS »).
La ligne « Justifications » explique les modifications.
Les textes mis en ligne ici ne doivent pas être considérés comme des versions officielles, ils vous sont proposés sans garantie d'exactitude ou de fiabilité.
Aucune responsabilité, de quelque nature que ce soit, ne saurait être engagée sur le contenu, l'utilisation ou l'interprétation des informations présentées ici.
Pour des renseignements plus précis, consulter le service Urbanisme de la Mairie.
| Article 1 - Interdictions | |
| Règles | ♦ Constructions à usage agricole ou forestier, d’industrie, de logistique, d’entrepôts, d’artisanat, de bureaux, de services. |
| Justification | ♦ Zone habitat résidentiel dense. Interdiction des constructions inadaptées au voisinage des constructions d’habitations résidentielles. Interdiction des possibilités de changements d’affectation, susceptibles de causer des nuisances. |
| Évolution par rapport au POS | - |
| Article 2 - Autorisation sous conditions | |
| Règles | ♦ Les constructions à usage d’habitation : - les abris de jardin dans la limite de 6 m2 ; - les aménagements de combles dans le volume existant ou en surélévation dans la limite de la hauteur maximale à l’égout du toit de la construction existante à condition de conserver une pente de toit. ♦ Reconstruction après sinistre (si permis déposé avant 4 ans). |
| Justification | ♦ Évolution modérée des constructions existantes. Prise en compte des besoins des habitants et maintien de l’homogénéité de la zone. ♦ Prise en compte des délais nécessaires pour la reconstruction (indemnisation…). Délais limités pour des considérations d’esthétique urbaine. |
| Évolution par rapport au POS | ♦ Etait autorisée : L’extension des constructions existantes à usage d’habitation sous réserve qu’il n’y ait pas de création d’un nouveau logement et à concurrence de 30 m2 maximum. ♦ La demande de permis de construire devra être impérativement déposée dans un délai de deux ans après la date du sinistre, en respectant au maximum les règles applicables à la zone concernée. |
| Article 3 - Desserte par les voies | |
| Règles | ♦ Voies privées existantes = 3,50 m ; Voies nouvelles = 6m si circulation dans les deux sens. Voies nouvelles = 3,50m si sens unique. |
| Justification | ♦ Éviter la création de voies de desserte dont les caractéristiques ne permettraient pas d’obtenir un accès satisfaisant aux parcelles, à la collecte des ordures et aux services de secours. - Rendre possible le stationnement le long des voies nouvelles et la création de circulations douces. |
| Évolution par rapport au POS | ♦ Règles générales, non précises. |
| Article 6 - Implantations par rapport aux voies | |
| Règles | ♦ Règles générales : - du côté de l’adresse postale, l’implantation existante est maintenue, les abris de jardins y sont interdits, seules les modifications de façades et/ou l’implantation d’une marquise ou d’un auvent au-dessus de la porte d’entrée sont admises dans la limite de 5 m2 de SHOB ; - du côté qui n’est pas l’adresse postale, le retrait suivant est imposé : - 1 mètre minimum pour les abris de jardin. - 4 mètres pour les autres constructions. ♦ Règles particulières : En cas de surélévation, les constructions s’implantent dans le prolongement ou en retrait de la construction existante. |
| Justification | Prise en compte des constructions existantes (opérations groupées de maisons individuelles) et limitations des constructions en façade sur rue pour maintenir une harmonie d’ensemble et pour éviter des densifications excessives. ♦ Retrait pour les abris de jardin (1m) pour permettre l’entretien et l’implantation de haie. Retrait pour les autres constructions = 4m ♦ Règles pour éviter les densifications excessives |
| Évolution par rapport au POS | Règles générales : ♦ Alignement ou sans règle particulière d’implantation. |
| Article 7 - Implantation par rapport aux limites | |
| Règles | Dans une bande de 40 m, implantation en limite(s) séparative(s) ou en retrait. • Abris de jardin : Retrait d’1 mètre minimum. • Surélévation : Dans le prolongement ou en retrait de la construction existante. Retrait de 8 mètres minimum en cas de réalisation d’ouverture créant des vues directes. |
| Justification | ♦ Retrait pour les abris de jardin (1m) pour permettre l’entretien et l’implantation de haie. ♦ Règles pour éviter les densifications excessives |
| Évolution par rapport au POS | ♦ L’implantation doit tenir compte de l’orientation et de la topographie du terrain ainsi que des aménagements existantes sur des parcelles voisines. |
| Article 8 - Implantation par rapport aux autres constructions | |
| Règles | Distance d’au moins 4 m si pas de vues directes. Distance de 8 m si vues directes. |
| Justification | ♦ Dispositions nécessaires pour garantir un bon niveau d’éclairement et une intimité, en particulier pour les logements. Règles permettant l’entretien des abris de jardin et la plantation de haie. |
| Évolution par rapport au POS | Alignement ou retrait. Distance d’au moins 4 m, mais possibilité de réduction L=H/2 et 2,50m si aucune baie. |
| Article 9 - Emprise au sol | |
| Règles | ♦ 60% du terrain. Abris de jardin : 6 m2. |
| Justification | Règles permettant d’assurer une certaine aération du bâti et le maintien d’espaces non construits. |
| Évolution par rapport au POS | Auparavant, aucune prescription. |
| Article 10 - Hauteur | |
| Règles | Surélévation et aménagement : La hauteur est limitée à la hauteur maximale de la construction existante. Abris de jardin : 3 m au faîtage |
| Justification | Prise en compte des hauteurs existantes. |
| Évolution par rapport au POS | 6m. |
| Article 11 - Aspect extérieur | |
| Règles | En général, l’aspect des constructions doit assurer une bonne insertion dans leur environnement. Les règles relatives aux : - surélévations, - abris de jardin, - toitures, - antennes, - clôtures ont été définies de manière assez précises. |
| Justification | Les règles assez détaillées qui sont fixées ont pour objet de garantir une bonne intégration et une certaine qualité architecturale, pour tenir compte de l’unité des quartiers et garder une homogénéité sur certains aspects, notamment les clôtures. |
| Évolution par rapport au POS | En général, l’aspect des constructions doit assurer une bonne insertion dans leur environnement. Règles très précises relatives aux clôtures visant à garder une unité. |
| Article 12 - Stationnement | |
| Règles | Logements : 2 places, dont 1 sous forme de garage construit |
| Justification | Adaptation des normes de stationnement selon les besoins des logements et des activités. |
| Évolution par rapport au POS | Annexe III du POS |
| Article 13 - Espaces libres, Plantation | |
| Règles | 70 % des surfaces libres seront traitées en espaces perméables. Aires de stationnement = 1 arbre de haute tige pour 4 places. |
| Justification | Favoriser le traitement paysager des espaces libres. Prendre en compte la perméabilité des sols. Disparition des dispositions imposées aux créations de lotissements. |
| Évolution par rapport au POS | Les parcelles privatives seront aménagées selon les indications suivantes : - traitement en jardin d’agrément ; - plantations de haies vives en mitoyenneté ; - plantations d’arbres et d’arbustes plus particulièrement en périphérie des parcelles, afin de créer un « masque végétal » en mitoyenneté. A toute demande de permis de construire, il sera joint un plan des aménagements des espaces libres avec indication des espèces et des emplacements choisis. Le certificat de conformité fait mention des plantations |
| Article 14 - C.O.S. | |
| Règles | Il n’est pas fixé de COS |
| Justification | Les autres règles permettent de maintenir la qualité urbaine présente dans la zone. La limitation de la règle ancienne était inapplicable. |
| Evolution par rapport au POS | Il n’est pas fixé de COS. Une extension de SHON était autorisée de 30 m2. |
Téléchargements :
Le plan de zonage (INSEE N° 95427, révision du 28 juin 2012, actualisé en novembre 2013) : PLU_MONTMAGNY_11-2013.pdf (format PDF, 2,3Mo, 1 page A0:84cmx119cm).
Le RÈGLEMENT du P.L.U. : Reglement_PLU_Montmagny_complet_2013.pdf (format PDF, 1,0Mo, 146 pages A4).
Extraits du RÈGLEMENT du Plan Local d’Urbanisme pour la seule zone UK 28_02_2013-Reglement_PLU-CV_modifie_2012-UK.pdf (format PDF, 425 Ko, 14 pages A4).
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La prochaine révision du Plan Local d’Urbanisme de Montmagny comportera entre autres une modification demandée par le Service départemental de l’architecture et du patrimoine du Val d’Oise :
♦ le périmètre de protection autour de la Chapelle Sainte-Thérèse sera adapté pour être pertinent avec la réalité du terrain et non plus un périmètre uniforme de 500 mètres.